Detaillierte Berechnungsmethode
Dieser Rechner dreht die Frage der Tragbarkeit um: Sie gehen von einem konkreten Kaufpreis aus, und er leitet daraus das Mindesteinkommen ab, das die Bank verlangen wird.
Die Berechnung in drei Schritten
Hypothek = Preis − (Eigenmittel − Erwerbsnebenkosten)
Kosten = Hypothek × 5 % + 1 % des Preises + (Hypothek − 65 % des Preises) ÷ 15
nötiges Einkommen = Kosten ÷ 33 %
Der oft vergessene Punkt ist der erste: Ihre Eigenmittel bezahlen zuerst die nicht finanzierbaren Erwerbsnebenkosten. Nur der Rest ist Eigenkapital. Bei einem Objekt zu 800'000 CHF in einem Kanton mit 4 % Nebenkosten sind 200'000 CHF Erspartes nur 168'000 CHF Eigenkapital — also 21 % des Preises, knapp über dem Minimum.
Der Rechner prüft daher parallel zwei Dinge: reicht das Einkommen, und reicht die Liquidität? Das Verdikt zeigt den fehlenden Betrag, wenn nötig, und die Schätzung der tatsächlichen Monatskosten verwendet den von Ihnen eingegebenen Marktzins, getrennt vom kalkulatorischen Zins.
Grenzen und Genauigkeit
Das erwartete Einkommen ist ein Bruttojahreseinkommen des Haushalts. Banken rechnen brutto, vor Abzügen und Steuern. Zwei Einkommen werden meist addiert, variable Anteile (Bonus, Kommissionen, Überstunden) aber häufig mit 50 % gewichtet oder ausgeschlossen, wenn sie nicht seit mehreren Jahren regelmässig anfallen.
Zwei weitere Abweichungen zur Bank: der massgebende Preis ist der Schätzwert, nicht der Angebotspreis (liegt die Schätzung tiefer, steigt das verlangte Eigenkapital entsprechend); und mindestens 10 % des Preises müssen aus Eigenmitteln ausserhalb der 2. Säule stammen. Laufende Kredite (Leasing, Konsumkredit) werden zudem den Kosten zugerechnet — was dieser Rechner nicht tut.
Häufige Fragen
Ist das verlangte Einkommen brutto oder netto?
Brutto, und jährlich. Das ist die Referenz der Schweizer Banken: die 33-%-Quote gilt auf dem Einkommen vor Sozialabzügen und Steuern.
Dürfen die Einkommen eines Paares addiert werden?
Ja, das ist die übliche Praxis, wenn beide Personen Mitschuldner und solidarisch haftbar sind. Achtung: ein variables Einkommen oder ein junger Arbeitsvertrag kann vom Institut reduziert angerechnet werden.
Was tun, wenn die Eigenmittel nicht reichen?
Es gibt drei Hebel: die Säule 3a einsetzen, einen Teil der 2. Säule vorbeziehen oder verpfänden (bis zur Hälfte der verlangten Eigenmittel), oder eine Schenkung bzw. einen Erbvorbezug erhalten. Sonst muss ein tieferer Preis angestrebt werden: der Rechner zeigt die Wirkung sofort.
Warum nennt meine Bank einen anderen Betrag?
Weil die Parameter je Institut variieren: kalkulatorischer Zins von 4,5 % bis 5,5 %, Tragbarkeitsquote von 33 % oder 35 %, Unterhalt von 0,7 % bis 1 %. Alle drei sind oben editierbar, um die Annahmen Ihres Beraters exakt nachzubilden.
Quellen und Referenzen