Ihre Tragbarkeit
Erweiterte Parameter
| Immobilienpreis (max.) | — |
| Hypothek (max. 80 %) | — |
| Erforderliches Eigenkapital (min. 20 %) | — |
| Kalkulatorische Jahreskosten | |
| Kalkulatorische Zinsen (5 %) | — |
| Unterhalt (1 %) | — |
| Amortisation | — |
| Kosten / Einkommen | — |
💰 Geschätzte monatliche Kosten
| Hypothekarzinsen (2 %) | — |
| Amortisation | — |
| Unterhalt & Nebenkosten (1 %) | — |
| Monatliche Gesamtkosten | — |
Schätzung zum angegebenen effektiven Zins (nicht zum kalkulatorischen Zins von 5 %, der für die Tragbarkeit dient). Entspricht Ihren ungefähren tatsächlichen Monatskosten.
Wie wird die Tragbarkeit berechnet?
In der Schweiz beruht der Immobilienkauf auf zwei zentralen Regeln, die alle Banken anwenden. Unser Rechner berücksichtigt beide: Ihr maximales Budget entspricht der jeweils strengeren Vorgabe.
1. Die Eigenkapitalregel (20 %)
Sie müssen mindestens 20 % des Kaufpreises mit Eigenkapital finanzieren. Die Bank gewährt also nie mehr als 80 % des Immobilienwerts. Von diesen 20 %:
- Mindestens 10 % des Preises müssen «hartes» Eigenkapital sein: Ersparnisse, Säule 3a, Schenkung oder Erbschaft.
- Die restlichen 10 % können aus Ihrer 2. Säule (BVG) stammen, per Bezug oder Verpfändung.
2. Die Tragbarkeitsregel (33 %)
Ihre kalkulatorischen Jahreskosten dürfen ein Drittel (33 %) Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Diese Kosten werden vorsichtig berechnet:
- Kalkulatorische Zinsen: 5 % der Hypothek (nicht der viel tiefere reale Zins), um eine Zinserhöhung abzusichern.
- Unterhaltskosten: 1 % des Immobilienwerts pro Jahr.
- Amortisation: Der Teil der Hypothek über 65 % des Immobilienwerts (2. Rang) muss in höchstens 15 Jahren zurückgezahlt werden.
Beispiel: Für eine Immobilie zu 1 000 000 CHF mit 200 000 CHF Eigenkapital beträgt die Hypothek 800 000 CHF – das ergibt kalkulatorische Kosten von rund 60 000 CHF/Jahr und ein erforderliches Bruttoeinkommen von etwa 180 000 CHF.
Häufige Fragen
Warum ein kalkulatorischer Zins von 5 %, wenn die realen Zinsen tiefer sind?
Die Banken wollen sicherstellen, dass Sie auch bei stark steigenden Zinsen weiter zahlen könnten. Dieser kalkulatorische Zins dient nur der Beurteilung; tatsächlich zahlen Sie den viel tieferen Marktzins.
Kann ich meine gesamte 2. Säule als Eigenkapital verwenden?
Nein. Die 2. Säule (BVG) darf nur die Hälfte der geforderten 20 % decken, also 10 % des Preises. Die übrigen 10 % müssen «hartes» Eigenkapital sein.
Ist die Amortisation immer obligatorisch?
Nur der Teil der Hypothek über 65 % des Immobilienwerts (2. Rang) muss amortisiert werden, in der Regel über 15 Jahre oder bis zur Pensionierung.
Gilt diese Berechnung in allen Kantonen?
Die Finanzierungsregeln (80 % / 33 % / 5 % Zins) sind schweizweite Standards. Nebenkosten (Notar, Handänderungssteuer) variieren jedoch je nach Kanton und sind hier nicht enthalten.