La tua capacità di prestito
Parametri avanzati
| Prezzo dell'immobile (max) | — |
| Ipoteca (max 80 %) | — |
| Mezzi propri richiesti (min 20 %) | — |
| Oneri teorici annui | |
| Interessi teorici (5 %) | — |
| Manutenzione (1 %) | — |
| Ammortamento | — |
| Oneri totali / reddito | — |
💰 Costi mensili stimati
| Interessi ipotecari (2 %) | — |
| Ammortamento | — |
| Manutenzione e spese (1 %) | — |
| Costo mensile totale | — |
Stima al tasso reale indicato (non al tasso teorico del 5 % usato per la sostenibilità). Riflette il tuo costo mensile reale approssimativo.
Come si calcola la sostenibilità ipotecaria?
In Svizzera l'acquisto di un immobile si basa su due regole fondamentali applicate da tutte le banche. Il nostro calcolatore rispetta entrambe: il tuo budget massimo corrisponde alla più restrittiva delle due.
1. La regola dei mezzi propri (20 %)
Devi finanziare almeno il 20 % del prezzo d'acquisto con mezzi propri. La banca non presta quindi mai più dell'80 % del valore dell'immobile. Di questo 20 %:
- Almeno il 10 % del prezzo deve essere costituito da mezzi propri «duri»: risparmi, pilastro 3a, donazione o eredità.
- Il restante 10 % può provenire dal 2° pilastro (LPP), tramite prelievo o costituzione in pegno.
2. La regola di sostenibilità (33 %)
I tuoi oneri teorici annui non devono superare un terzo (33 %) del tuo reddito lordo. Questi oneri sono calcolati in modo prudente:
- Interessi teorici: 5 % dell'ipoteca (non il tasso reale, molto più basso), per verificare la resistenza a un rialzo dei tassi.
- Spese di manutenzione: 1 % del valore dell'immobile all'anno.
- Ammortamento: la parte dell'ipoteca oltre il 65 % del valore dell'immobile (2° rango) deve essere rimborsata entro 15 anni.
Esempio: per un immobile da 1 000 000 CHF con 200 000 CHF di mezzi propri, l'ipoteca è di 800 000 CHF, ossia oneri teorici di circa 60 000 CHF/anno e un reddito lordo richiesto di circa 180 000 CHF.
Domande frequenti
Perché un tasso teorico del 5 % se i tassi reali sono più bassi?
Le banche vogliono assicurarsi che tu possa continuare a pagare anche se i tassi aumentassero fortemente. Questo tasso teorico serve solo a valutare la tua capacità; in realtà pagherai il tasso di mercato, molto più basso.
Posso usare tutto il mio 2° pilastro come mezzi propri?
No. Il 2° pilastro (LPP) può coprire solo metà del 20 % richiesto, cioè il 10 % del prezzo. Il restante 10 % deve essere costituito da mezzi propri «duri».
L'ammortamento è sempre obbligatorio?
Solo la parte dell'ipoteca oltre il 65 % del valore dell'immobile (2° rango) deve essere ammortizzata, di norma in 15 anni o fino al pensionamento.
Questo calcolo è valido in tutti i cantoni?
Le regole di finanziamento (80 % / 33 % / tasso 5 %) sono standard validi in tutta la Svizzera. Le spese accessorie (notaio, imposta di trapasso) variano però da cantone a cantone e non sono incluse qui.