Metodo di calcolo dettagliato
Questo calcolatore rovescia la domanda della capacità di credito: partite dal prezzo di un bene preciso e ne deduce il reddito minimo che la banca esigerà.
Il calcolo in tre tempi
ipoteca = prezzo − (mezzi propri − spese d'acquisto)
oneri = ipoteca × 5 % + 1 % del prezzo + (ipoteca − 65 % del prezzo) ÷ 15
reddito necessario = oneri ÷ 33 %
Il punto spesso dimenticato è il primo: i vostri mezzi propri pagano prima le spese d'acquisto, non finanziabili. Solo il resto costituisce l'apporto. Su un bene da 800'000 CHF in un cantone con spese al 4 %, 200'000 CHF di risparmio valgono solo 168'000 CHF di apporto — il 21 % del prezzo, appena sopra il minimo.
Il calcolatore verifica quindi due cose in parallelo: il reddito basta, e la liquidità basta? Il verdetto mostra l'importo mancante se necessario, e la stima dei costi mensili reali usa il tasso di mercato che inserite, distinto dal tasso teorico.
Limiti e precisione
Il reddito atteso è un reddito lordo annuo del nucleo familiare. Le banche ragionano in lordo, prima di contributi e imposte. Due redditi si sommano in generale, ma le parti variabili (bonus, commissioni, straordinari) sono spesso ponderate al 50 % o escluse se non sono regolari da diversi anni.
Altri due scostamenti rispetto a una banca: il prezzo considerato deve essere il valore di stima e non il prezzo richiesto (se la stima è inferiore, l'apporto richiesto aumenta di conseguenza); e almeno il 10 % del prezzo deve provenire da mezzi propri diversi dal 2° pilastro. I crediti in corso (leasing, credito al consumo) sono inoltre aggiunti agli oneri, cosa che questo calcolatore non fa.
Domande frequenti
Il reddito richiesto è lordo o netto?
Lordo, e annuo. È il riferimento delle banche svizzere: il rapporto del 33 % si applica al reddito prima di contributi sociali e imposte.
Si possono sommare i redditi di una coppia?
Sì, è la prassi corrente quando entrambe le persone sono co-mutuatarie e solidalmente responsabili. Attenzione però: un reddito variabile o un contratto recente può essere ponderato al ribasso dall'istituto.
Cosa fare se i mezzi propri non bastano?
Esistono tre leve: mobilitare il pilastro 3a, prelevare o costituire in pegno una parte del 2° pilastro (fino alla metà dei mezzi propri richiesti), oppure ottenere una donazione o un anticipo di eredità. Altrimenti bisogna puntare a un prezzo più basso: il calcolatore mostra subito l'effetto.
Perché la mia banca indica un altro importo?
Perché i parametri variano da istituto a istituto: tasso teorico dal 4,5 % al 5,5 %, onere massimo del 33 % o 35 %, manutenzione dallo 0,7 % all'1 %. Tutti e tre sono modificabili qui sopra per riprodurre esattamente le ipotesi del vostro consulente.
Fonti e riferimenti