Méthode de calcul détaillée
Ce calculateur prend le problème dans l'autre sens que la capacité d'emprunt : vous partez du prix d'un bien précis, et il en déduit le revenu minimum que la banque exigera.
Le calcul en trois temps
hypothèque = prix − (fonds propres − frais d'achat)
charges = hypothèque × 5 % + 1 % du prix + (hypothèque − 65 % du prix) ÷ 15
revenu nécessaire = charges ÷ 33 %
Le point souvent oublié est le premier : vos fonds propres servent d'abord à payer les frais d'acquisition, qui ne sont pas finançables. Ce qui reste seulement constitue l'apport. Sur un bien à 800 000 CHF dans un canton à 4 % de frais, 200 000 CHF d'épargne ne valent que 168 000 CHF d'apport — soit 21 % du prix, tout juste au-dessus du minimum.
Le calculateur vérifie donc deux choses en parallèle : le revenu suffit-il, et les liquidités suffisent-elles ? Le verdict affiche le montant manquant s'il y a lieu, et l'estimation des coûts mensuels réels utilise le taux du marché que vous saisissez, distinct du taux théorique.
Limites et précision
Le revenu attendu est un revenu brut annuel du ménage. Les banques raisonnent en brut, avant cotisations et impôts. Deux revenus s'additionnent en général, mais les parts variables (bonus, commissions, heures supplémentaires) sont souvent pondérées à 50 % ou écartées si elles ne sont pas régulières depuis plusieurs années.
Deux autres écarts avec le chiffre d'une banque : le prix retenu doit être la valeur d'expertise et non le prix demandé (si l'expertise est inférieure, l'apport exigé augmente d'autant) ; et au moins 10 % du prix doit venir de fonds propres autres que le 2e pilier. Les crédits en cours (leasing, crédit à la consommation) sont par ailleurs ajoutés aux charges, ce que ce calculateur ne fait pas.
Questions fréquentes
Le revenu demandé est-il brut ou net ?
Brut, et annuel. C'est la référence des banques suisses : le ratio de 33 % s'applique au revenu avant cotisations sociales et impôts.
Peut-on additionner les revenus d'un couple ?
Oui, c'est la pratique courante lorsque les deux personnes sont co-emprunteuses et solidairement responsables. Attention toutefois : un revenu variable ou un contrat récent peut être pondéré à la baisse par l'établissement.
Que faire si les fonds propres sont insuffisants ?
Trois leviers existent : mobiliser le pilier 3a, retirer ou mettre en gage une partie du 2e pilier (jusqu'à la moitié des fonds propres exigés), ou obtenir une donation ou avance d'hoirie. À défaut, il faut viser un prix plus bas : le calculateur montre immédiatement l'effet.
Pourquoi ma banque annonce-t-elle un autre montant ?
Parce que les paramètres varient d'un établissement à l'autre : taux théorique de 4,5 % à 5,5 %, charge maximale de 33 % ou 35 %, entretien de 0,7 % à 1 %. Les trois sont modifiables ci-dessus pour reproduire exactement les hypothèses de votre conseiller.
Sources et références