Notariatskosten in der Schweiz: der wahre Preis eines Immobilienkaufs, Kanton für Kanton

Der ausgeschriebene Preis einer Wohnung ist nie der Preis, den Sie bezahlen. Bei der Unterzeichnung kommen die Erwerbsnebenkosten hinzu: Handänderungssteuer, Notariatsgebühren und Grundbuchgebühren. Je nach Kanton sind das 0,3 % bis über 4 % des Preises — bei einer Liegenschaft von 800'000 CHF ein Unterschied von fast 30'000 CHF zwischen Zug und der Waadt. Und diese Kosten können nicht über die Hypothek finanziert werden.

1. Drei Posten, manchmal vier

Was umgangssprachlich «Notariatskosten» heisst, umfasst mehrere Posten — nur einer davon geht tatsächlich an den Notar:

• Die Handänderungssteuer: eine kantonale — teils kommunale — Steuer auf die Eigentumsübertragung. Der mit Abstand grösste und variabelste Posten. Einige Kantone haben sie abgeschafft, andere erheben über 3 % des Verkaufspreises.
• Das Notariatshonorar: die Entschädigung der Urkundsperson für den Kaufvertrag. In der Regel zwischen 0,1 % und 1 % des Preises, je nach Kanton und Komplexität.
• Die Grundbuchgebühren: die Gebühr für die Eintragung Ihres Namens im Grundbuch, meist 0,1 % bis 0,3 %.
• Das Grundpfandrecht — der vergessene Posten. Finanzieren Sie mit einer Hypothek, verlangt die Bank einen Schuldbrief (Papier- oder Register-Schuldbrief). Auch seine Errichtung wird besteuert, oft mit 0,1 % bis 1,5 % der Hypothekarsumme. Bei einem Darlehen von 640'000 CHF können das mehrere Tausend Franken zusätzlich sein.

2. Wer zahlt was?

Es gibt keine Bundesregel. Die Aufteilung richtet sich nach kantonalem Recht und vor allem nach dem Ortsgebrauch, den der Kaufvertrag abweichend regeln kann:

• In mehreren Deutschschweizer Kantonen werden die Kosten üblicherweise hälftig geteilt zwischen Käufer und Verkäufer.
• In anderen Kantonen — namentlich in der Westschweiz — trägt die Käuferschaft den Hauptteil der Handänderungssteuer und der Beurkundungskosten.
• Die Grundstückgewinnsteuer geht immer zulasten der Verkäuferschaft (sie besteuert deren Gewinn, nicht Ihren Kauf). Verwechseln Sie sie nicht mit der Handänderungssteuer.

Praktische Folge: Der Verteilschlüssel ist Verhandlungssache. Halten Sie ihn schriftlich im Vertrag fest und verlangen Sie vom Notar eine bezifferte Kostenschätzung vor der Unterzeichnung — sie ist kostenlos und verhindert Überraschungen.

3. Schätzung pro Kanton

Die Tabelle zeigt eine Schätzung des Totals (Handänderungssteuer + Notar + Grundbuch) in Prozent des Kaufpreises, dann den Betrag für eine Liegenschaft von 800'000 CHF. Sortiert vom günstigsten zum teuersten Kanton.

Indikative Schätzungen 2026, für einen Kauf von 800'000 CHF mit vollständiger Kostenübernahme durch die Käuferschaft. Die tatsächlichen Sätze variieren je nach Gemeinde, Objektart und vereinbarter Aufteilung.

4. Was der Unterschied wirklich bedeutet

Nehmen wir eine Wohnung zu 800'000 CHF, finanziert mit 20 % Eigenmitteln (160'000 CHF) und einer Hypothek von 640'000 CHF.

Dreissigtausend Franken entsprechen mehreren Jahren Amortisation — oder 4 % zusätzlichen Eigenmitteln. In einem Markt, in dem um 10'000 CHF Kaufpreis hart gefeilscht wird, wiegt die Steuergeografie deutlich schwerer als die Verhandlung.

5. Die Finanzierungsfalle: diese Kosten sind nicht «hypothekarfähig»

Das ist der häufigste Fehler von Ersterwerbern. Die Bank finanziert maximal 80 % des Verkehrswerts, und die Erwerbsnebenkosten gehören nicht dazu: sie müssen zusätzlich aus verfügbaren Mitteln bezahlt werden.

Für unsere Waadtländer Wohnung zu 800'000 CHF brauchen Sie also nicht 160'000 CHF, sondern 192'800 CHF am Tag der Unterzeichnung. Stammt ein Teil Ihrer Eigenmittel aus einem Vorbezug der Pensionskasse (2. Säule) oder der Säule 3a, erwarten die Banken in der Regel, dass die Nebenkosten aus freiem Sparkapital gedeckt werden.

6. Woher die Unterschiede? Amtsnotariat gegen freies Notariat

Zwei Faktoren erklären die Schweizer Karte der Erwerbsnebenkosten.

Die Handänderungssteuer. Sie liegt in der kantonalen Steuerhoheit. Zürich hat sie abgeschafft, Zug erhebt einen symbolischen Satz, während mehrere Westschweizer Kantone sie auf hohem Niveau halten — für sie eine wichtige Steuereinnahme.

Der Status des Notars. In Kantonen mit Amtsnotariat (Zürich, Schaffhausen und Teile der Deutschschweiz) beurkundet eine Amtsperson nach offiziellem, meist bescheidenem Tarif. In Kantonen mit lateinischem Notariat (Genf, Waadt, Wallis, Neuenburg, Jura, Freiburg, Tessin) ist der Notar ein selbständiger Träger eines öffentlichen Amtes, entschädigt nach einem kantonalen Tarif, der mit dem Objektpreis steigt. Daher strukturell höhere Honorare.

7. Fünf Reflexe, um die Rechnung zu senken

• Verlangen Sie die Kostenschätzung vor der Unterzeichnung, Posten für Posten. So sehen Sie sofort, ob das Grundpfandrecht eingerechnet ist.
• Prüfen Sie die Übernahme des bestehenden Schuldbriefs: oft die einfachste Ersparnis.
• Kontrollieren Sie die Aufteilung Käufer/Verkäufer und verhandeln Sie sie wie den Preis.
• Vergleichen Sie die Gemeinden, wenn Sie zwischen zwei nahen Lagen zögern: in einigen Kantonen ist ein Teil der Handänderungssteuer kommunal.
• Rechnen Sie die Kosten von Anfang an ein, nicht am Schluss. Ein Dossier, das an 20'000 CHF fehlender Liquidität scheitert, ist ein verlorenes Dossier.

Häufige Fragen

Sind Notariatskosten steuerlich abzugsfähig?

Nein. Erwerbsnebenkosten (Handänderungssteuer, Notar, Grundbuch) sind nicht vom Einkommen abziehbar: sie erhöhen die Anlagekosten der Liegenschaft. Dafür werden sie bei einem späteren Verkauf bei der Grundstückgewinnsteuer angerechnet — bewahren Sie alle Belege sorgfältig auf.

Kann man den Notar frei wählen?

In Kantonen mit lateinischem Notariat ja: der Notar wird grundsätzlich von der kostentragenden Partei bestimmt, oft der Käuferschaft. Da die Tarife kantonal festgelegt sind, betrifft der Verhandlungsspielraum weniger den Satz als die Auslagen und Zusatzleistungen. Im Amtsnotariat bestimmt die Lage der Liegenschaft das zuständige Amt.

Fallen Kosten an, wenn man erbt oder eine Schenkung erhält?

Übertragungen zwischen nahen Verwandten sind in vielen Kantonen von der Handänderungssteuer befreit oder stark reduziert. Grundbuchgebühren und die notarielle Beurkundung bleiben geschuldet. Da die Regeln stark variieren, lassen Sie Ihren Fall prüfen.

Und bei einem Neubau?

Der Landkauf folgt denselben Regeln. Auf den Bau selbst fällt die Mehrwertsteuer an (8,1 % im Jahr 2026), meist schon in den Preisen des Erstellers enthalten. Prüfen Sie immer, ob der ausgeschriebene Preis inkl. oder exkl. MWST ist.

Werden die Kosten auf dem Verkaufspreis oder dem Steuerwert berechnet?

In der Regel auf dem vereinbarten Verkaufspreis. Liegt dieser offensichtlich unter dem Marktwert — typischerweise bei einem Verkauf unter Verwandten —, kann die Verwaltung den geschätzten Verkehrswert als Bemessungsgrundlage nehmen.