Calculateur de capacité d'emprunt hypothécaire en Suisse

Votre capacité d'emprunt

Revenu annuel brut du ménage — salaires bruts additionnés, par an (CHF)

CHF

Fonds propres disponibles — épargne, 3e pilier, 2e pilier, donation (CHF)

CHF

Canton d'achat — pour estimer les frais d'achat (optionnel)

Paramètres avancés

Taux théorique (%) standard : 5

Charge max (%) standard : 33

Taux d'intérêt réel (%) pour l'estimation des coûts mensuels

Budget d'achat maximal

—

Prix du bien (max)	—
Hypothèque (max 80 %)	—
Fonds propres requis (min 20 %)	—
Frais d'achat estimés (—)	—
Liquidités totales nécessaires	—
Charges théoriques annuelles
Intérêts théoriques (5 %)	—
Entretien (1 %)	—
Amortissement	—
Total charges / revenu	—

💰 Coûts mensuels estimés

Intérêts hypothécaires (2 %)	—
Amortissement	—
Entretien & charges (1 %)	—
Coût mensuel total	—

Estimation au taux réel indiqué (et non au taux théorique de 5 % servant au calcul de capacité). Reflète votre coût mensuel approximatif réel.

⚠️ Estimation indicative basée sur les règles standard du marché hypothécaire suisse. Chaque banque applique ses propres critères. Ce calcul ne constitue pas une offre de financement.

→ Quel revenu faut-il pour un bien donné ? Vous avez un prix en tête ? Calculez le revenu nécessaire et si votre apport suffit. → Salaire net de frontalier Calculez votre net selon votre canton de travail (Genève, Vaud, Valais…).

Comment fonctionne le calcul de la capacité d'emprunt ?

En Suisse, l'achat d'un bien immobilier repose sur deux règles incontournables que toutes les banques appliquent. Notre calculateur respecte ces deux contraintes : votre budget maximal correspond à la plus restrictive des deux.

1. La règle des fonds propres (20 %)

Vous devez financer au minimum 20 % du prix d'achat avec vos fonds propres. La banque ne prête donc jamais plus de 80 % de la valeur du bien. Sur ces 20 % :

Au moins 10 % du prix doivent être des fonds propres « durs » : épargne, 3e pilier (3a), donation ou héritage.
Les 10 % restants peuvent provenir de votre 2e pilier (LPP), par retrait ou mise en gage.

2. La règle de tenabilité (33 %)

Vos charges théoriques annuelles ne doivent pas dépasser un tiers (33 %) de votre revenu brut. Ces charges sont calculées de façon prudente :

Intérêts théoriques : 5 % de l'hypothèque (et non le taux réel, bien plus bas), pour vérifier que vous résisteriez à une hausse des taux.
Frais d'entretien : 1 % de la valeur du bien par an.
Amortissement : la part de l'hypothèque au-dessus de 65 % de la valeur du bien (2e rang) doit être remboursée en 15 ans maximum.

Exemple : pour un bien à 1 000 000 CHF avec 200 000 CHF de fonds propres, l'hypothèque est de 800 000 CHF, soit des charges théoriques d'environ 60 000 CHF/an et un revenu brut requis d'environ 180 000 CHF.

Questions fréquentes

Pourquoi un taux théorique de 5 % alors que les taux réels sont plus bas ?

Les banques veulent s'assurer que vous pourriez continuer à payer même si les taux remontaient fortement. Ce taux théorique sert uniquement à évaluer votre capacité ; vous paierez en réalité le taux du marché, bien inférieur.

Puis-je utiliser tout mon 2e pilier comme fonds propres ?

Non. Le 2e pilier (LPP) ne peut couvrir que la moitié des 20 % exigés, soit 10 % du prix. Les 10 % restants doivent être des fonds propres « durs ».

L'amortissement est-il toujours obligatoire ?

Seule la part de l'hypothèque dépassant 65 % de la valeur du bien (2e rang) doit être amortie, généralement sur 15 ans ou jusqu'à la retraite.

Ce calcul est-il valable dans tous les cantons ?

Les règles de financement (80 % / 33 % / taux 5 %) sont des standards appliqués dans toute la Suisse. Les frais annexes (notaire, droits de mutation) varient selon les cantons : sélectionnez votre canton d'achat ci-dessus pour les estimer.